Válvula redutora de pressão no condomínio: quando limpar e como regular

Em prédios altos, a água que desce da caixa d’água chega aos andares de baixo com pressão alta demais. Quem segura essa pressão é a válvula redutora. Quando ela suja ou desregula, os sintomas aparecem nos apartamentos: torneira espirrando, descarga vazando, chuveiro fraco, cano batendo. Este guia explica como a válvula funciona, quais são os sinais de problema, o que fazer a cada 6 e a cada 12 meses e como é feita a limpeza e a regulagem.

O que é a válvula redutora de pressão

A cada 10 metros de altura, a pressão da água aumenta cerca de 1 kgf/cm² (10 mca). Num prédio de 20 andares, a água chegaria ao térreo com mais de 6 kgf/cm². A norma de instalações prediais de água fria (NBR 5626) limita a pressão estática em qualquer ponto a 40 mca (400 kPa).

A válvula redutora fica na prumada de descida e baixa a pressão para um valor seguro e constante, mesmo quando o consumo muda ao longo do dia. Na maioria dos prédios existe uma estação redutora com duas válvulas em paralelo: uma trabalha e a outra fica de reserva, o que permite fazer a manutenção sem cortar a água. Em alguns prédios há só uma válvula; nesses casos a manutenção é combinada com o síndico.

Sinais de que a válvula está com problema

• Pressão alta nos andares de baixo: torneira espirrando, mangueira da máquina de lavar estourando, válvula de descarga disparando.
• Pressão baixa ou oscilando: chuveiro fraco ou que muda de temperatura sozinho.
• Barulho na tubulação: golpes (o chamado golpe de aríete) ao fechar uma torneira.
• Vazamentos repetidos em registros, flexíveis e boias.
• Manômetro da estação marcando diferente do valor regulado.

Por que a válvula suja

A água carrega areia, ferrugem da tubulação e resíduos da caixa d’água. Esse material se acumula na peneira do filtro Y, instalado antes da válvula, e dentro da própria válvula, emperrando o pistão ou o diafragma. O resultado é uma válvula que não fecha direito (pressão alta embaixo) ou que não abre o suficiente (pressão baixa).

O que fazer a cada 6 e a cada 12 meses

A cada 6 meses (semestral)

• Fazer a análise de funcionamento e conferir a leitura dos manômetros, para identificar emperramento ou desregulagem.
• Se o sistema tem duas válvulas em paralelo, fazer o rodízio entre a principal e a reserva.
• Aproveitar a limpeza semestral das caixas d’água para lavar a peneira do filtro Y instalado antes da válvula.

A cada 12 meses (anual)

Contratar uma empresa especializada para a desmontagem, a limpeza interna completa dos componentes e a recalibragem da pressão.

Além disso, chame a manutenção sempre que aparecer algum dos sinais da lista acima.

Como é feita a limpeza e a regulagem

1. Inspeção: leitura dos manômetros, teste de funcionamento e conferência dos registros da estação.
2. Isolamento: a válvula em manutenção é isolada e, quando existe, a reserva assume o abastecimento.
3. Desmontagem e limpeza: limpeza do filtro Y e das partes internas da válvula. É na desmontagem que se vê o estado do diafragma, do pistão e das vedações; se o kit de reparo estiver gasto, ele é trocado.
4. Regulagem: ajuste da pressão de saída conforme o projeto do prédio, conferido no manômetro.
5. Teste e registro: teste das válvulas e registro do que foi feito, para a próxima manutenção.

O tempo do serviço depende do modelo e do tamanho da válvula.

O que o zelador pode acompanhar

Entre uma manutenção e outra, o zelador ou o gerente predial ajuda muito a evitar surpresas:

• Anotar a leitura dos manômetros de entrada e de saída uma vez por mês. Se a pressão de saída mudar, algo está errado.
• Registrar as reclamações de moradores sobre pressão, com o andar e o horário.
• Não mexer no parafuso de regulagem da válvula. Uma regulagem errada pode estourar flexíveis e registros nos andares de baixo.
• Avisar a empresa de manutenção sempre que a caixa d’água for lavada ou houver obra na rede, porque a sujeira na tubulação aumenta.

Marcas que atendemos

Atendemos válvulas redutoras de diversas marcas do mercado, como Bermad, Caleffi, Emmeti, Varb, Genebre e Stefanini.

Pode entrar no contrato de manutenção

A limpeza e a regulagem da válvula redutora podem ser feitas de forma avulsa ou entrar no contrato de manutenção de bombas do condomínio, junto com as bombas de recalque, drenagem e incêndio.

Perguntas frequentes

A água do prédio precisa ser cortada?

Quando a estação tem duas válvulas, não: uma assume enquanto a outra é limpa. Quando há uma só, a manutenção é combinada com o síndico.

Dá para regular a pressão sem limpar?

Às vezes. Mas, se a válvula está suja, a regulagem não se sustenta e a pressão volta a variar em poucos dias.

Quanto custa a manutenção da válvula redutora?

Depende do modelo, do diâmetro e da quantidade de válvulas da estação, e de ser preciso trocar o kit de reparo. Há uma taxa de visita para a avaliação, e o orçamento é enviado antes de qualquer serviço.

Quais cidades vocês atendem?

Todo o Grande ABC (Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Mauá e Ribeirão Pires) e a cidade de São Paulo, além de Guarulhos, Cotia e Suzano.

Pressão alta ou baixa no prédio?

Fale com a Up Manutenção pelo WhatsApp (11) 98232-6051 e agende a avaliação da estação redutora do seu condomínio.